Es gibt ein riesiges Wohnraumpotenzial, das ungenutzt schlummert. Schätzungen zufolge gibt es ein Flächenpotenzial für rund 500 bis 700 Mio. Wohnquadratmeter durch Dachgeschossausbau.1) Das umfasst im Bereich von Einfamilienhäusern selten zusätzliche Wohneinheiten, sondern die Vergrößerung einer Wohneinheit. Gerade in Mehrfamilienhäusern jedoch bietet der Dachgeschossausbau oder auch eine Aufstockung großes Potenzial für die Schaffung neuer Wohneinheiten.
Machbarkeit des Dachgeschossausbaus im Einfamilienhaus prüfen
- Gibt es eine Treppe? Ist sie als erster Flucht- und Rettungsweg geeignet? Oder muss eine neue Treppe gebaut werden? Wo findet sie Platz?
- Ist die Dachneigung geeignet für den Ausbau? Ist ausreichend Raum-höhe vorhanden auch mit einem neuen Bodenaufbau?
- Kann, falls nötig das Dach baurechtlich angehoben werden oder können neue Dach-gauben hergestellt werden? Was besagt der Bebauungsplan (falls vorhanden)?
- Wird ein weiteres Bade-zimmer benötigt? Sind die notwendigen Leitungen dafür gut erreichbar?
- Ist eine Photovoltaik-anlage geplant? Dann prüfen Sie die Lage der Fenster sehr genau.
- Können die Leitungen für Strom und Heizung problemlos ins Dachge-schoss verlegt werden?
- Passt die geplante Nutzung zur Raumgeo-metrie? Kann der Dach-raum unterteilt werden (Schallschutz beachten!)?
Zu beachten ist, dass der Dachgeschossausbau in der Regel genehmigt werden muss, da es sich formal um eine Umnutzung handelt. Es wird also vormals zu Lagerzwecken oder zur Wäschetrocknung genutzte Fläche dann zu Wohnzwecken genutzt. Diese Umnutzung muss durch eine bauvorlageberechtige Person (z. B. Architekt:in) beantragt und durch die örtliche Bauaufsicht genehmigt werden. Zur Genehmigungsfähigkeit muss ein zweiter Flucht- und Rettungsweg eingerichtet werden, ausreichende Belüftung und Belichtung sichergestellt sein, sowie dem gesetzlichen Schall- und Wärmeschutz Rechnung getragen werden.
Hier ist besonders die Raumhöhe entscheidend: Es muss mindestens eine Raumhöhe von 2,20 m erreicht werden und das über die Hälfte der Fläche, wobei Flächen unterhalb von 1,50 m nicht mittzählen.
Bei der nachträglichen Dämmung des Daches sollte durch Verwendung von natürlichen Fasern der sommerliche Wärmeschutz besonders beachtet werden. (siehe dazu auch das Themenblatt Dachsanierung) Dämmstoffe aus Naturfasern weisen durch eine hohe Wärmekapazität eine besonders lange Phasenverschiebung auf, was sich positiv an heißen Tagen auswirkt. Im Vergleich zu konventionellen Dämmstoffen wie Mineralwolle heizt sich das Dachgeschoss wesentlich langsamer auf. Die Tageshitze kommt erst in den Abendstunden auf der Innenseite der Dachfläche an, wenn die Wärme rausgelüftet werden kann. Diese gute bauphysikalische Eigenschaft weisen Zelluloseeinblasdämmung, Stroheinblasdämmung und Holzfaserdämmstoff auf. Auch die etwas nieschigen ökologischen Dämmstoffe, wie Schafwolle, Hanffaserdämmung, Seegrasdämmung, Jute und Kork haben diese positive Eigenschaft.
Bei neuen Fenstern in Gauben und insbesondere bei Dachflächenfenstern sollte auf einen außenliegenden Sonnenschutz geachtet werden.
Bevor mit der Planung so richtig losgelegt wird, sollte auch ein:e Statiker:in eingebunden werden. Dabei wird geprüft, wie der Zustand der Dachkonstruktion ist und wo Wechsel für den Einbau von Dachflächenfenstern möglich sind. Dabei kann z. B. herauskommen, dass das Dach zwar die zusätzliche Dämmung trägt, eine Aufdickung der Sparren dennoch sinnvoll wäre, um mehr Dämmung unterbringen zu können.
Förderung nutzen
Förderung der Beratung zum Dachgeschossausbau
Mit dem Wohnraumförderungsprogramm „mitgeDACHt“ bezuschusst die Stadt Aachen die fachliche Erstberatung zur Schaffung von zusätzlichem Wohnraum durch den Ausbau ungenutzter Dachräume im Stadtgebiet Aachen mit einer Fördersumme in Höhe von maximal 1.500 €. Hiermit soll dem mangelnden Angebot an bezahlbaren Wohnraum in Aachen entgegengewirkt und die Nachverdichtungspotentiale optimal genutzt werden.
Gefördert werden die Honorarkosten für die fachliche Erstberatungen durch Architekt*innen, Statiker*innen, Gutachter*innen oder Bauingenieur*innen zur Abtrennung/Umgestaltung von zusätzlichen Wohneinheiten. Die Beratung kann dabei alle Gebäudeteile umfassen; auch Außenanlagen können im Hinblick auf die Generierung von zusätzlichen Eingangssituationen einbezogen werden. Förderungsfähig sind ausschließlich Objekte innerhalb des Stadtgebietes Aachen.
Ansprechpartner:
Stadt Aachen, Planungsabteilung (FB 56/300)
Hackländerstraße 1
52058 Aachen
E-Mail: wohnen-soziales-integration@mail.aachen.de
Es gibt noch weitere Fördermöglichkeiten, die aber strengen Einkommensgrenzen unterliegen. Sprechen Sie uns gerne darauf an.
Eine gute Planung ist unerlässlich für ein Ergebnis mit dem man über viele Jahre zufrieden ist. Bei handwerklich geschickten Bauherren können gewisse Ausbaugewerke sicherlich in Eigenleistung umgesetzt werden. An der Planung sollte man nicht sparen und sich die Expertise und Erfahrung aus guten Gründen.
